創業に関する基礎知識

敷金・礼金とは? 田舎に根付く慣例的な風習

物件を探しているときにまず目を通すのが不動産情報。情報欄に記載してある敷金・礼金。初めて賃貸契約する人には意味や使われ方はいまいち不明確なのでは? 最近では敷金・礼金0と表示されている物件も。創業時の資金が乏しい時に決して安くない敷金・礼金、合計で家賃の4ヵ月分を請求されることも・・ 今一度その意味や使用用途を理解しましょう。

敷金とは

敷金とは、借主(アパートやテナントの入居者側)が部屋、建物を使っている過程で、汚してしまったり、破損・損傷させてしまったときの修繕費用として使用するお金を、大家さん・貸主に対して事前に預けておくお金のことです。また、家賃の未払いの際にも敷金から補填されることもあります。
貸主にとっては、借主が問題が起きた際、支払い能力がなく回収できないなどのことが無いように、リスクマネジメントの一環として敷金を求めることが一般的になっています。

1896年(明治29年)に制定された民法ですが、2017年に改定・公布されました。債権関係の規定が約120年ぶりに改正され2020年から施行となっています。これまで敷金に関して明確な規定がなく、不動産業界の慣例として扱われてきた敷金がしっかりと定義されることとなりました。
その改定の中で敷金に関して以下のように記されています。

第四款 敷金
第622条の2
1.賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。)を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
2.賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

要約すると、敷金は借主の債務不履行(賃料の滞納など)があった場合、その補填を敷金から行っていいとされています。
契約終了時(退出時)の明渡しの際には、敷金から債務不履行額を差し引いた額を借主に返却するようにとしています。
また、これまで「原状回復ガイドライン」によって運用されてきた部分が民法に明記されました。これによると、通常使用による部屋・建物 などの損耗や経年劣化については借主側が原状回復をする義務は無いとしています。

礼金とは

礼金とは契約時・入居時に貸主(大家さん)に対して入居させてもらうことに対して感謝の意味を表すために支払うお礼金を意味します。
意味を知ることで疑問を感じる方もいるのではないでしょうか。そもそも礼金という概念が生まれたのは、住宅が不足していた時代といわれています。現代の少子化や地方市場の縮小によってテナントは入居者不足に悩んでいる状況の中では、むしろ入居してもらうことに対して借主側が感謝するべきなのでは?と思われる方もいるでしょう。
一般的な小売などのサービス業で、商品やサービスをて影響し、尚且つ顧客に対して礼金を求める慣習はありません。しかしながら、貸主は物件・テナントを作る際に、100%入居者・借主が現れる保証が無い中で、大きな投資を行います。それらの心情・対価として現在も慣例として残っていると考えられます。
敷金との大きな違いとしては礼金は一度払ったら戻ってきません。そのことを踏まえて物件を探す際には敷金と礼金の設定額を意識する必要があります。

仲介手数料

敷金・礼金以外で物件契約時に必要となる費用として仲介手数料があります。仲介手数料とは、賃貸可能な物件の情報収集、内覧の手配、契約書類のサポートなどを貸主(大家さん)と借主(入居者)との間に入って仲介する不動産仲介サービスを行っている業者に対して支払う費用のことを指します。TV広告やweb広告で見かける物件紹介サービスなどは不動産仲介サービスに該当します。貸主によっては直接交渉を受け入れる場合もあれば、仲介業者を通さない交渉は一切受け入れないなど、それぞれの方針によって違いがあります。
地元のつながりによって入居したい物件の直接での交渉が可能な物件であれば、仲介者を通さないことによって、仲介手数料を節約できる可能性がありますので、一考の余地があります。
しかし仲介者、仲介業者を通さないことによって、その後の家賃交渉や様々な調整を自分が直接大家さんと行わなくてはならなくなりますので、そういったことも踏まえ選択する必要があります。

敷金・礼金の相場

敷金と礼金の相場はどのようになっているのでしょうか。2018年1月1日~2018年12月31日において東急住宅リースとダイヤモンドメディアが行った調査によると、敷金の全国平均は0.77ヵ月、敷金なし物件を除くと1.44ヵ月が平均となっています。礼金に関しては全国平均が0.74ヵ月、礼金なし物件を除くと1.36ヵ月が平均となっています。
敷金なしで募集している物件は全体の46.6%、礼金なしで募集している物件は45.5%と約半分の物件では敷金・礼金なしで入居者を募集していることが調査から見受けられます。

敷金はリスクマネジメント・礼金は交渉の余地あり

敷金に関しては、退去時の原状回復のための先行預け入れと考えることもできます。創業時は自己資金の蓄えや、借入など多少、財政的な余裕があるでしょう。しかし退去時は栄転であれば問題ないですが、経営不振からの待機となると、原状回復の資金を工面することも厳しい状況であることが考えられます。そういったリスクに対して余裕があるうちに預けておくと退去時の悩みが減る可能性があります。
礼金に関しては、あくまでもお礼・感謝の気持ちですので、入居時に感謝の気持ちはあるけど、資金に余裕がないので、調整してもらえる余地がないのか交渉することも一考する余地はあるでしょう。

須賀川市での物件探しサポートいたします

まちなか出店サポートセンターでは新規出店・創業の方に対して物件探しをサポートいたします。
まちづくり会社「こぷろ須賀川」を窓口とし、市役所・商工会議所・金融機関と連携したサポートを行いますのでお気軽にご相談ください。
まちなか出店サポートセンターの詳細はこちらから
>http://sogyoshien.jp/lp/index.html

 

PAGE TOP